Daň z prodeje nemovitosti: kdy se platí a kdy ne (2026)

Prodej nemovitosti bývá největší finanční transakcí v životě — a otázka „budu z toho platit daň?" u ní přichází zpravidla pozdě, když je smlouva už podepsaná. Přitom odpověď se dá zjistit dopředu a v mnoha případech zní: neplatíte nic.

Stručná odpověď

Daň z prodeje nemovitosti platí prodávající a jde o daň z příjmu podle zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Neplatíte ji, pokud splníte aspoň jednu ze tří podmínek: uplynul časový test (10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021, 5 let u dříve nabytých), měli jste v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky před prodejem, nebo peníze použijete na vlastní bytovou potřebu a oznámíte to finančnímu úřadu. Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dřív platil kupující, byla zrušena.

Kdo daň platí

Prodávající. Prodejem mu vzniká příjem, a proto daňová povinnost leží na něm.

Kupující dnes neplatí nic. Do roku 2020 existovala daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny, kterou hradil právě kupující — ta byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., a to se zpětnou účinností na převody s právními účinky vkladu od prosince 2019. Pokud tedy narazíte na starší článek, který o téhle dani mluví jako o aktuální, je zastaralý.

Časový test — nejčastější důvod osvobození

Nejjednodušší cesta, jak daň neplatit, je prodat nemovitost až po uplynutí časového testu. Jeho délka závisí na tom, kdy jste nemovitost nabyli:

Datum nabytí	Délka časového testu
do 31. 12. 2020	5 let
od 1. 1. 2021	10 let

Prodloužení na deset let přinesl tentýž zákon, který zrušil daň z nabytí. Rozhodující je datum nabytí, ne datum prodeje — byt koupený v roce 2019 má pětiletou lhůtu i při prodeji v roce 2026.

Pozor na to, odkdy se lhůta počítá. U koupě je to den právních účinků vkladu do katastru, ne den podpisu smlouvy. U dědictví den úmrtí zůstavitele. U novostavby, kterou jste sami postavili, den, kdy začala být evidovaná v katastru.

Tenhle detail se často přehlíží a rozdíl bývá i několik měsíců — pokud jste na hranici lhůty, vyplatí se ověřit přesné datum ve výpisu z katastru na nahlizenidokn.cuzk.cz.

Osvobození při vlastním bydlení

Druhá cesta funguje bez ohledu na časový test. Pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni.

Klíčové slovo je bydliště — tedy místo, kde jste skutečně bydleli, ne pouze trvalé bydliště zapsané na úřadě. Finanční úřad může chtít doložit, že jste tam opravdu žili: účty za energie na vaše jméno, doručovaná pošta, svědectví sousedů.

Existuje i varianta pro kratší bydlení: pokud jste v nemovitosti bydleli méně než dva roky, ale prostředky z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu, osvobození platí také.

Použití na bytovou potřebu

Třetí cesta je nejméně známá a přitom pro spoustu lidí nejpoužitelnější. Když peníze z prodeje vložíte do vlastního bydlení, daň neplatíte — i když časový test nesplňujete a v nemovitosti jste nebydleli.

Za bytovou potřebu se typicky považuje koupě jiného bytu nebo domu, výstavba, rekonstrukce, splacení hypotéky nebo koupě pozemku pro stavbu vlastního bydlení.

Podmínka, na které to nejčastěji padá: použití prostředků na bytovou potřebu musíte oznámit finančnímu úřadu. Bez oznámení osvobození nevzniká, i kdybyste peníze prokazatelně do bydlení vložili. Lhůtu i formu oznámení si ověřte na webu Finanční správy — jde o formální krok, na kterém se dá zbytečně přijít o statisíce.

Kolik daň dělá, když se platit musí

Nedaní se celá prodejní cena, ale zisk — tedy rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací hodnotou navýšenou o prokazatelné výdaje.

Odečíst lze zejména:

• nabývací hodnotu — kupní cenu, nebo u zděděné a darované nemovitosti cenu stanovenou při dědickém řízení či darování
• prokazatelné investice do nemovitosti (rekonstrukce, přístavba) — je potřeba mít faktury
• náklady spojené s prodejem — provize realitní kanceláře, právní servis, znalecký posudek či odhad
• daň z nemovitých věcí zaplacenou v souvislosti s prodejem

Ze zbylého zisku se platí daň z příjmu fyzických osob v běžné sazbě, která je progresivní — nižší sazba do zákonem stanovené hranice odvozené od průměrné mzdy, vyšší nad ní. Příjem z prodeje se přitom sčítá s ostatními příjmy za rok, takže může posunout celkový základ do vyššího pásma.

Konkrétní sazby a hranice si před podáním přiznání ověřte — mění se každý rok podle vývoje průměrné mzdy. Aktuální hodnoty najdete na webu Finanční správy nebo vám je potvrdí daňový poradce.

Zděděné a darované nemovitosti

Tady je situace jiná, protože nemáte kupní cenu, o kterou byste zisk snížili.

U dědictví v přímé linii — od rodičů, prarodičů, dětí, vnuků nebo manžela — se doba vlastnictví zůstavitele přičítá k vaší. Pokud rodiče dům vlastnili dvacet let, časový test máte splněný okamžitě a prodej je osvobozený. To je nejčastější případ a mnoho dědiců o něm neví.

U dědictví od sourozence, tety nebo cizí osoby se doba nepřičítá a lhůta běží od vašeho nabytí.

Jako nabývací hodnota se použije cena stanovená v dědickém řízení, respektive při darování. A právě proto na ní záleží víc, než se na první pohled zdá — čím přesněji je nemovitost oceněná, tím nižší je případný základ daně při pozdějším prodeji. Podceněný odhad v dědickém řízení se může za pár let vrátit jako vyšší daň.

Podrobněji o tom píšu v článku Odhad nemovitosti pro dědické řízení.

Kdy a jak daň přiznat

Příjem z prodeje se uvádí v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, ve kterém jste peníze obdrželi. Rozhoduje tedy okamžik přijetí platby, ne podpis smlouvy ani zápis do katastru.

Přiznání se podává po skončení zdaňovacího období, přičemž lhůta se liší podle formy podání — papírově, elektronicky, nebo prostřednictvím daňového poradce. Konkrétní termíny si ověřte pro daný rok.

Jste-li od daně osvobozeni, přiznání kvůli prodeji podávat nemusíte. Výjimkou je osvobození z titulu použití na bytovou potřebu, kde platí oznamovací povinnost.

Čtyři chyby, které stojí peníze

Spoléhání na trvalé bydliště místo skutečného. Trvalé bydliště zapsané na úřadě samo o sobě nestačí — rozhoduje, kde jste opravdu žili, a to musíte umět doložit.

Zapomenuté oznámení o bytové potřebě. Peníze do bydlení vloženy, osvobození propadlo, protože se to neoznámilo.

Ztracené faktury za rekonstrukci. Investice do nemovitosti snižují základ daně, ale jen ty prokazatelné. Doklady z doby, kdy nikoho nenapadlo, že jednou bude prodávat, se dohledávají těžko.

Podceněný odhad při dědictví nebo darování. Nabývací hodnota se použije při pozdějším prodeji. Nižší číslo v dědickém řízení znamená vyšší daň o pár let později.

Kde v tom pomůžu

Nejsem daňová poradkyně a konkrétní daňovou situaci s vámi řešit nebudu — na to je potřeba odborník, kterého ráda doporučím.

Co ale ovlivním, je nabývací hodnota. Když potřebujete odhad pro dědické řízení, darování nebo pro doložení hodnoty finančnímu úřadu, zpracuji tržní odhad, který obstojí — s doloženou metodikou a porovnáním s realizovanými prodeji v lokalitě. Právě ta hodnota pak rozhoduje, z čeho se daň počítá.

Ceny a průběh najdete u služby odhadu, nebo si nechte spočítat orientační odhad online zdarma.

---

Článek shrnuje obecná pravidla platná pro fyzické osoby a nenahrazuje daňové poradenství. Daňové předpisy se mění — konkrétní sazby, lhůty a podmínky si před podáním přiznání ověřte na webu Finanční správy nebo u daňového poradce.