Question 1

Co je to odhad nemovitosti a k čemu slouží?

Accepted Answer

Odhad nemovitosti je profesionální stanovení tržní hodnoty nemovitosti na základě analýzy trhu, stavu nemovitosti a dalších relevantních faktorů. Používá se při prodeji, nákupu, refinancování hypotéky, dědickém řízení, rozvodech, pojištění a v dalších situacích, kdy je třeba znát obvyklou (tržní) cenu.

Question 2

Jaký je rozdíl mezi odhadem a znaleckým posudkem?

Accepted Answer

Tržní odhad je rychlejší a cenově dostupnější varianta stanovení hodnoty, vhodná pro prodej, hypotéku, nesporné dědické řízení a většinu běžných situací. Znalecký posudek je oficiální dokument s vyšší procesní váhou dle zákona č. 254/2019 Sb., vyžadovaný pro soudní řízení, insolvenci a exekuci. Já zpracovávám pouze tržní odhady — znalecké posudky dělají soudní znalci (seznat.justice.cz).

Question 3

Co je certifikovaná odhadkyně?

Accepted Answer

Certifikovaná odhadkyně je osoba s odborným vzděláním a certifikací v oblasti oceňování majetku dle zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb. Oprávnění zpracovávat tržní odhady dostává po splnění kvalifikačních požadavků. Certifikovaná odhadkyně není totéž co soudní znalec — ten má širší procesní oprávnění a zapisuje se v samostatném seznamu.

Question 4

Jaký je rozdíl mezi obvyklou a tržní cenou?

Accepted Answer

V praxi se pojmy často používají jako synonyma. Obvyklá cena (definovaná § 2 zák. č. 151/1997 Sb.) je cena, za kterou by se nemovitost v daném místě a čase obvykle prodala. Tržní cena vychází ze stejného principu — skutečně realizovatelná cena na volném trhu. V běžné komunikaci s notářem nebo bankou jsou oba pojmy zaměnitelné.

Question 5

Jak dlouho trvá vypracování odhadu?

Accepted Answer

Standardní tržní odhad zpracuji do 3–5 pracovních dnů od zaslání podkladů. V 95 % případů není fyzická obhlídka potřeba — stačí fotografie a informace o stavu nemovitosti. U složitějších případů (činžovní domy, komerční objekty) může zpracování trvat až 7 pracovních dnů. Při vysoké urgenci je možné express zpracování za 1–2 pracovní dny s příplatkem 50–100 %.

Question 6

Je odhad právně závazný?

Accepted Answer

Odhad nemovitosti je odborné stanovisko, nikoli právně závazný dokument. Pro soudní a úřední účely se vyžaduje znalecký posudek od soudního znalce (seznat.justice.cz) — ten nezpracovávám. Pro prodej, hypotéku, dědictví a většinu běžných situací je tržní odhad zcela dostačující.

Question 7

Je fyzická obhlídka nemovitosti potřeba?

Accepted Answer

V 95 % případů ne — stačí kvalitní fotografie (interiér, exteriér, případné závady) a popis stavu nemovitosti od klienta spolu s katastrálním výpisem a nabývacím titulem. Je to rychlejší a pohodlnější řešení. Fyzickou obhlídku provádím jen u cca 5 % případů — u atypických objektů, velkých rozporů v dokumentaci nebo když si ji klient výslovně přeje.

Question 8

Jaké dokumenty potřebuji připravit?

Accepted Answer

Ideálně připravte aktuální výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví), nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva nebo dědické usnesení), půdorysy, kolaudační rozhodnutí, energetický průkaz (PENB) a doklady k rekonstrukcím. Kompletní seznam najdete v sekci Důležité podklady. Pokud některé dokumenty nemáte, většinu si dokážu obstarat sama.

Question 9

Co když nemám půdorysy nemovitosti?

Accepted Answer

Žádný problém. Stačí uvést plochy z výpisu z katastru nebo z nabývacího titulu. Pokud ani ty nemáte přesné, zpracuji odhad z fotografií a informací o dispozici — u bytů v typizovaných domech mám k dispozici rozsáhlou databázi. Projektovou dokumentaci lze také vyžádat u stavebního úřadu, kde byla stavba kolaudována.

Question 10

Ovlivní stav nemovitosti cenu odhadu?

Accepted Answer

Stav ovlivňuje výslednou tržní hodnotu, nikoli cenu mé práce. Cenu odhadu určuje typ a velikost nemovitosti, účel ocenění, lokalita a urgentnost — ne to, jestli je nemovitost perfektně udržovaná nebo ne. Zanedbanost se projeví pouze ve výsledném odhadu tržní hodnoty.

Question 11

Musím být u zpracování odhadu fyzicky přítomen/a?

Accepted Answer

Ne. V 95 % případů odhad zpracuji na základě fotografií a informací, které mi pošlete e-mailem — není potřeba se nikam stěhovat nebo čekat doma na obhlídku. Pokud by byla výjimečně potřeba fyzická obhlídka (komplikované případy), stačí, aby byl přítomen kdokoli, kdo má přístup do všech částí nemovitosti.

Question 12

Co ovlivňuje hodnotu nemovitosti?

Accepted Answer

Nejvíc lokalita (rozdíl mezi průměrnou a výbornou lokalitou +30 až +100 %), dále velikost, technický stav, dispozice, energetická náročnost (PENB třída A–B +5–10 %, F–G −5–10 %), vybavení a aktuální situace na trhu (úrokové sazby hypoték). Detailně v článku Co ovlivňuje hodnotu nemovitosti.

Question 13

Můžete odhad zpracovat vzdáleně, bez mé účasti?

Accepted Answer

Ano, v naprosté většině případů to tak funguje. Pošlete mi e-mailem fotografie nemovitosti (interiér, exteriér, případné závady), popis stavu a dokumenty (výpis z katastru, nabývací titul) — já zpracuji odhad a pošlu vám ho e-mailem i tištěně. Celý proces proběhne bez vaší fyzické přítomnosti.

Question 14

Kolik stojí odhad nemovitosti?

Accepted Answer

Orientační ceny 2026: byt od 4 000 Kč, rodinný dům od 5 000 Kč, pozemek od 4 000 Kč, garáž od 3 000 Kč, chata/chalupa od 5 000 Kč, činžovní dům od 8 000 Kč, odhad pro dědické řízení od 4 000 Kč. Přesnou cenu vám sdělím po úvodní konzultaci na základě typu a velikosti nemovitosti.

Question 15

Kolik stojí express zpracování odhadu?

Accepted Answer

Express zpracování do 24–48 hodin je možné za příplatek 50–100 % oproti standardní ceně. Např. odhad bytu: standard 4 000 Kč → express 6 000–8 000 Kč. Express je vhodný, když tlačí termín hypotéky, soudu nebo notáře.

Question 16

Účtujete si dopravu?

Accepted Answer

Doprava je zahrnuta v ceně odhadu pro oblast Prahy, okresu Mělník (Neratovice, Mělník, Kralupy) a okresů Praha-východ a Praha-západ. Pro vzdálenější lokality ve Středočeském kraji nebo mimo kraj si účtuji cestovné podle skutečných nákladů, vždy předem sdělené.

Question 17

Je odhad daňově uznatelný?

Accepted Answer

V některých případech ano. Pokud je odhad vyhotoven v souvislosti s podnikáním (např. prodej obchodního majetku) nebo je vyžadován zákonem (dědické řízení, daňové přiznání), může být daňově uznatelným nákladem dle § 24 zák. č. 586/1992 Sb. Doporučuji konzultaci s účetním nebo daňovým poradcem.

Question 18

Platí se DPH z odhadu?

Accepted Answer

Záleží, zda je odhadkyně plátcem DPH. Aktuální stav mého plátcovství a případná DPH jsou vždy součástí konkrétní cenové nabídky. Pokud DPH účtuji, podnikatelé si ji mohou uplatnit na vstupu při splnění zákonných podmínek.

Question 19

Kdy a jak se platí za odhad?

Accepted Answer

Platba probíhá po předání hotového odhadu, obvykle bankovním převodem na základě faktury se splatností 14 dnů. V případě potřeby je možná platba v hotovosti při předání. Zálohu před zpracováním standardně nevyžaduji.

Question 20

Nabízíte slevu při ocenění více nemovitostí?

Accepted Answer

Ano, u dvou a více nemovitostí současně nabízím množstevní slevu. Týká se typicky dědických řízení s více nemovitostmi v pozůstalosti nebo majetkového vypořádání při rozvodu. Konkrétní slevu kalkuluji podle počtu a typu nemovitostí.

Question 21

V jakých oblastech poskytujete služby?

Accepted Answer

Kancelář mám v Neratovicích (Středočeský kraj). Pravidelně působím v Praze (všechny městské části), v celém okresu Mělník (Neratovice, Mělník, Kralupy nad Vltavou), v okresu Praha-východ a okolních okresech Středočeského kraje. Pro vzdálenější lokality je domluva individuální.

Question 22

Poskytujete služby i o víkendech?

Accepted Answer

Ano. Jelikož odhad v 95 % případů nevyžaduje fyzickou obhlídku a podklady si zasíláme e-mailem, poptávku můžete poslat kdykoli včetně víkendu a já se jí obratem věnuji. Zpracování odhadu probíhá standardně v pracovní dny. Fyzickou obhlídku (pokud je nutná) je možné domluvit i o víkendu, zejména v sobotu dopoledne.

Question 23

Co když nejsem spokojen/a s výsledkem odhadu?

Accepted Answer

Pokud máte pochybnosti, ráda vysvětlím metodiku a zdůvodním stanovení hodnoty (konkrétní srovnávací nemovitosti, použité koeficienty, technický stav). V případě nových informací nebo podkladů, které jsem při zpracování neměla, odhad aktualizuji.

Question 24

Jak dlouho platí odhad pro banku?

Accepted Answer

Většina českých bank akceptuje tržní odhad starý maximálně 6 měsíců, některé i 12 měsíců. U refinancování nebo navýšení úvěru banka často požaduje nový odhad. Vždy si konkrétní platnost ověřte u své banky předem — liší se dle produktu i interních pravidel.

Question 25

Poskytujete konzultace i bez odhadu?

Accepted Answer

Ano, nabízím i konzultační služby ohledně nemovitostí, tržních trendů, přípravy nemovitosti na prodej nebo vyjednávání ceny. Hodinová sazba konzultace je 1 500 Kč. Úvodní konzultace před zadáním odhadu je vždy bezplatná.

Question 26

Potřebuji odhad nemovitosti pro dědické řízení?

Accepted Answer

Ano, odhad je v dědickém řízení povinný dle § 1685 a násl. občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb.). Notář potřebuje znát obvyklou cenu nemovitosti ke dni úmrtí pro stanovení hodnoty pozůstalosti, výpočet dědických podílů a odměny notáře. Bez odhadu nelze řízení dokončit.

Question 27

Stačí tržní odhad, nebo musím mít znalecký posudek?

Accepted Answer

Ve většině standardních dědických řízení postačuje tržní odhad od certifikovaného odhadce — notáři ho rutinně akceptují. Znalecký posudek je nutný pouze ve sporných případech (dědici se neshodnou, spor u soudu) nebo u nestandardních nemovitostí (komerční objekt, podnik, historická budova).

Question 28

Kdo platí odhad v dědickém řízení?

Accepted Answer

Náklady na odhad jsou součástí nákladů dědického řízení a obvykle je hradí dědici. V praxi odhad zadá a zaplatí jeden z dědiců (typicky ten, kdo nemovitost přebírá) a náklad se zohlední při vypořádání dědictví. Pokud se dědici dohodnou, mohou se na ceně podělit rovným dílem.

Question 29

Jak dlouho je odhad pro dědictví platný?

Accepted Answer

Odhad nemá zákonem stanovenou platnost, ale v praxi notáři akceptují ocenění staré maximálně 6–12 měsíců. Odhad by měl reflektovat obvyklou cenu ke dni úmrtí zůstavitele — proto je ideální nechat ho zpracovat co nejdříve po zahájení pozůstalostního řízení.

Question 30

Může jeden dědic zadat odhad bez souhlasu ostatních?

Accepted Answer

Ano, odhad může zadat kterýkoli z dědiců bez souhlasu ostatních. Pokud ostatní dědici s výsledkem nesouhlasí, mohou si nechat zpracovat vlastní protiodhad nebo požadovat znalecký posudek. V praxi doporučuji domluvit se na jednom nezávislém odhadci — předejdete sporům a duplicitním nákladům.

Question 31

K jakému datu se stanovuje hodnota nemovitosti v dědictví?

Accepted Answer

Notář potřebuje znát hodnotu ke dni úmrtí zůstavitele, nikoli ke dni zpracování odhadu. Pokud se řízení protáhne na více než 12 měsíců, notář může vyžadovat aktualizaci ocenění. Starší odhad z doby před úmrtím (např. z hypotéky) nelze bez úpravy použít.

Question 32

Jak hodnota v dědickém řízení ovlivní daň z příjmu při prodeji?

Accepted Answer

Hodnota stanovená v dědickém řízení se stává nabývací cenou podle § 10 zák. č. 586/1992 Sb. Pokud nemovitost později prodáte do 5 let od nabytí (u dědictví po 2021 se počítá doba vlastnictví zůstavitele), ušetříte na dani právě v rozdílu mezi dědickou hodnotou a prodejní cenou. Proto podhodnocení v dědickém řízení se zpravidla nevyplácí.

Question 33

Jaký je rozdíl mezi tržním odhadem a znaleckým posudkem?

Accepted Answer

Tržní odhad zpracovává certifikovaný odhadce a používá aktuální tržní data. Znalecký posudek zpracovává soudní znalec zapsaný v seznamu Ministerstva spravedlnosti podle zákona č. 254/2019 Sb. a oceňuje podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. Hlavní rozdíl: znalecký posudek má vyšší procesní váhu a je nutný pro soudní řízení, insolvenci a exekuci.

Question 34

Akceptují banky tržní odhad pro hypotéku?

Accepted Answer

Většina českých bank tržní odhad od certifikovaného odhadce pro hypotéku akceptuje. U nemovitostí nad 15 milionů Kč, nestandardních objektů nebo historických budov mohou některé banky vyžadovat znalecký posudek. Vždy si požadavky ověřte u konkrétní banky předem.

Question 35

Zpracováváte znalecké posudky?

Accepted Answer

Ne. Jsem certifikovaná odhadkyně a zpracovávám výhradně tržní odhady. Znalecké posudky smí podle zákona č. 254/2019 Sb. vydávat pouze soudní znalci zapsaní v seznamu Ministerstva spravedlnosti na seznat.justice.cz. Pro většinu běžných situací (prodej, hypotéka, běžné dědictví) ale tržní odhad plně postačí.

Question 36

Kde najdu soudního znalce na nemovitosti?

Accepted Answer

Na oficiálním portálu seznat.justice.cz. Znalce filtrujete podle jména, obce, kraje a znaleckého oboru — pro nemovitosti zvolte obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady, specializaci Oceňování nemovitostí. Portál ukazuje i to, zda má znalec aktuálně platné jmenování.

Question 37

Je tržní odhad uznávaný u notáře?

Accepted Answer

Ano, notáři v pozůstalostních řízeních tržní odhady rutinně akceptují. Platí to pro naprostou většinu dědických případů, kde se dědici shodnou. Znalecký posudek notář vyžaduje pouze u sporných pozůstalostí nebo u specifických nestandardních nemovitostí.

Question 38

Kolik stojí znalecký posudek oproti tržnímu odhadu?

Accepted Answer

Znalecký posudek stojí zhruba 1,5× až 2× více. Příklad 2026: byt — tržní odhad od 4 000 Kč, znalecký posudek 6 000–10 000 Kč. Rodinný dům — tržní odhad od 5 000 Kč, znalecký posudek 10 000–18 000 Kč. Vyšší cena reflektuje formální náležitosti, odpovědnost znalce a delší zpracování (2–4 týdny vs. 3–5 dnů).

Question 39

Potřebuji odhad k hypotéce?

Accepted Answer

Ano, banka vyžaduje odhad jako podklad pro stanovení zástavní hodnoty nemovitosti. Většina českých bank akceptuje tržní odhad od certifikovaného odhadce. Některé banky mají vlastní smluvní odhadce — ověřte si u vaší banky, zda můžete odhad zadat nezávisle.

Question 40

Jak se liší odhad od ceny v inzerátu?

Accepted Answer

Cena v inzerátu je nabídková cena prodávajícího (kolik chce dostat), tržní odhad je realistická cena, za kterou se nemovitost skutečně prodá. Rozdíl bývá 5–15 %. Kvalifikovaný odhad je podložen analýzou skutečných realizovaných prodejů, nikoli přáními prodávajících.

Question 41

Má smysl nechat nemovitost ocenit před prodejem?

Accepted Answer

Ano, velmi. Realistická cena zkracuje dobu prodeje a předchází ztrátě při podhodnocení i zmaření prodeje při nadhodnocení. Odhad zároveň slouží jako argument při vyjednávání s kupujícím — zejména v bankou prověřovaných obchodech.

Question 42

Kolik stojí odhad pro refinancování hypotéky?

Accepted Answer

Cena je stejná jako u standardního odhadu — byt od 4 000 Kč, rodinný dům od 5 000 Kč. Pokud jste u mě nedávno (do 12 měsíců) odhad už měli, mohu zpracovat aktualizaci za zvýhodněnou cenu podle aktuálních tržních dat.

Question 43

Jaký odhad potřebuji při prodeji družstevního bytu?

Accepted Answer

U družstevního bytu se neoceňuje nemovitost samotná, ale členský podíl v bytovém družstvu. Ocenění probíhá obdobně jako u osobního vlastnictví — zohledňuji velikost bytu, lokalitu, stav a specifika družstva. Cena zpracování stejná jako u bytu v osobním vlastnictví (od 4 000 Kč).

Question 44

Pomůže mi odhad vyjednat lepší cenu s kupujícím?

Accepted Answer

Ano, nezávislý odhad je silný vyjednávací argument — zejména když jsou v hře emoce. Kvalifikovaná zpráva s fotodokumentací a srovnávacími prodeji ukazuje, že požadovaná cena není subjektivním přáním prodávajícího, ale reálnou tržní hodnotou.

Question 45

Potřebujeme odhad nemovitosti při rozvodu?

Accepted Answer

Ano, pro vypořádání společného jmění manželů (SJM) podle § 708 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. je objektivní ocenění nemovitosti klíčové. Bez něj nelze SJM spravedlivě rozdělit — ať už vypořádání probíhá u notáře (dohodnutý rozvod) nebo u soudu (sporný rozvod).

Question 46

Kdo platí odhad při rozvodu?

Accepted Answer

U dohodnutého rozvodu se manželé obvykle na nákladech dělí — každý hradí polovinu. U sporného rozvodu nese náklady strana, která odhad navrhla, nebo jsou hrazeny dle rozhodnutí soudu. Poslední slovo má vždy soudní rozhodnutí o nákladech řízení.

Question 47

Stačí tržní odhad u dohodnutého rozvodu?

Accepted Answer

Ano, u dohodnutého rozvodu s vypořádáním u notáře tržní odhad plně postačuje. Znalecký posudek je nutný pouze u sporného rozvodu, kdy o vypořádání SJM rozhoduje soud a vyžaduje úřední dokument od soudního znalce.

Question 48

Musí při odhadu u rozvodu spolupracovat oba manželé?

Accepted Answer

V 95 % případů je odhad zpracován bez fyzické obhlídky, takže stačí, aby jeden z manželů poskytl fotografie, popis stavu a dokumenty. Ideální ale je, pokud je informace poskytnou oba — odhad je pak vnímán jako neutrální a oba akceptují výsledek. V případě sporu si druhá strana může nechat zpracovat vlastní protiodhad.

Question 49

Co patří do společného jmění manželů?

Accepted Answer

Do SJM patří vše, co manželé nabyli za trvání manželství podle § 709 občanského zákoníku — nemovitosti, úspory, příjmy z podnikání, movité věci. Mimo SJM zůstává: majetek nabytý před manželstvím, dědictví a dary určené výhradně jednomu z manželů, osobní věci a náhrada nemajetkové újmy.

Nejčastější dotazy

Obecné otázky

Proces oceňování

Ceny a platby

Praktické informace

Dědické řízení

Tržní odhad vs. znalecký posudek

Hypotéka a prodej

Rozvod a vypořádání SJM

Nenašli jste odpověď na vaši otázku?