Jak probíhá odhad ceny nemovitosti krok za krokem

Přemýšlíte o odhadu ceny své nemovitosti, ale nevíte, jak celý proces funguje? V tomto článku vám krok za krokem ukážu, jak probíhá profesionální oceňování nemovitosti od prvního kontaktu až po předání finální zprávy.

1. První kontakt a konzultace

Celý proces začína vaší poptávkou - můžete mi zavolat, napsat email nebo vyplnit kontaktní formulář na webu. Při prvním kontaktu si ujasníme:

• Typ nemovitosti (rodinný dům, byt, pozemek, garáž, atd.)
• Účel odhadu (prodej, hypotéka, dědictví, rozvod, atd.)
• Lokalitu nemovitosti
• Termín, do kdy potřebujete odhad

Na základě těchto informací vám mohu okamžitě nabídnout cenu za odhad a navržu možné termíny pro místní šetření.

Co si připravit před první konzultací?

Pokud máte po ruce následující dokumenty, proces bude rychlejší:

• Výpis z katastru nemovitostí
• Půdorysy nemovitosti
• Dokumentaci k rekonstrukcím a opravám
• Energetický štítek (pokud existuje)

Nicméně tyto dokumenty nejsou nezbytné pro první konzultaci - vše můžeme doplnit později.

2. Dohodnutí termínu místního šetření

Po oboustranné dohodě si domluvíme termín místního šetření - tedy fyzické prohlídky nemovitosti. Snažím se být flexibilní a přizpůsobit se vašim časovým možnostem.

Místní šetření obvykle trvá:

• Byt: 30-60 minut
• Rodinný dům: 1-2 hodiny
• Komerční nemovitost: 2-4 hodiny

Je důležité, aby při prohlídce byl přítomen někdo, kdo má přístup do všech částí nemovitosti a zná její historii.

3. Příprava podkladů

Před místním šetřením si připravuji základní podklady:

Katastrální údaje

• Stažení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí
• Kontrola vlastnických práv a případných věcných břemen
• Ověření rozlohy pozemku a zastavěné plochy

Územně-plánovací informace

• Ověření umístění nemovitosti v územním plánu
• Zjištění případných omezení (památková ochrana, záplavová oblast, atd.)

Tržní data

• Shromáždění dat o cenách podobných nemovitostí v dané lokalitě
• Analýza nabídkových i realizovaných cen
• Sledování aktuálních trendů na trhu

4. Místní šetření nemovitosti

Místní šetření je nejdůležitější součástí procesu oceňování. Během prohlídky provádím:

Vizuální prohlídku exteriéru

• Stav fasády: praskliny, odpadávající omítka, vlhkost
• Střecha: typ krytiny, stáří, stav okapů a svodů
• Okna a dveře: materiál, stav, těsnost
• Základy a sokl: viditelné trhliny, vlhkost
• Terén a přístup: sjezdnost, parkovací možnosti

Prohlídku interiéru

• Rozměry místností: měření nebo ověření z půdorysů
• Stav konstrukcí: podlahy, stropy, příčky
• Technický stav: instalace (elektřina, voda, plyn)
• Vybavení: kuchyňská linka, vestavěné skříně, klimatizace
• Kvalita povrchových úprav: podlahy, obklady, malby

Fotodokumentaci

Pořizuji detailní fotodokumentaci nemovitosti z různých úhlů - jak exteriér, tak všechny místnosti. Fotografie jsou důležitou součástí zprávy a pomáhají doložit zjištěný stav.

Rozhovor s vlastníkem

Během prohlídky se ptám na:

• Historii nemovitosti: rok výstavby, provedené rekonstrukce
• Technické problémy: zatékání, vlhkost, problémy s vytápěním
• Právní záležitosti: existence nájemních smluv, věcná břemena
• Plány do budoucna: připravované investice, známé budoucí záměry v okolí

5. Analýza a zpracování dat

Po místním šetření následuje analytická fáze:

Vyhodnocení technického stavu

Hodnotím opotřebení nemovitosti a případné vady, které ovlivňují její hodnotu:

• Běžné stárnutí: přirozené opotřebení odpovídající stáří
• Funkční zastarání: nevyhovující dispozice, nízké stropy
• Ekonomické zastarání: nevhodná lokalita, rušivé vlivy

Porovnávací metoda

Pro rezidenční nemovitosti používám především porovnávací metodu:

1. Vyhledám 5-10 podobných nemovitostí v dané lokalitě
2. Provedu korekce podle:
   • Polohy (ulice, orientace)
   • Velikosti (zastavěná plocha, pozemek)
   • Stavu (rekonstrukce, modernost)
   • Vybavení (garáž, bazén, terasa)
3. Určím rozmezí tržní hodnoty

Nákladová metoda

U starších nemovitostí nebo nemovitostí s nízkým obratem na trhu používám také nákladovou metodu:

• Zjištění ceny pozemku podle aktuálních tržních dat
• Určení reprodukční ceny stavby (co by stálo postavit novou podobnou stavbu)
• Odpočet opotřebení podle stáří a stavu
• Celková hodnota = cena pozemku + opotřebená hodnota stavby

Výnosová metoda

Pro komerční nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu používám výnosovou metodu:

• Zjištění tržního nájemného v dané lokalitě
• Odpočet provozních nákladů (správa, údržba, daně)
• Kapitalizace čistého výnosu pomocí kapitalizační míry

6. Vypracování zprávy o odhadu

Po provedení analýz zpracuji kompletní zprávu o odhadu, která obsahuje:

Úvodní část

• Identifikace nemovitosti
• Účel odhadu
• Datum místního šetření
• Metodika ocenění

Popisná část

• Detailní popis nemovitosti
• Technický stav
• Fotodokumentace
• Katastrální údaje

Analytická část

• Analýza trhu nemovitostí v dané lokalitě
• Porovnání s podobnými nemovitostmi
• Aplikované metody ocenění

Závěrečná část

• Určení tržní hodnoty nemovitosti
• Rozmezí hodnoty (od-do)
• Předpoklady a omezující podmínky
• Podpis a razítko

7. Předání zprávy a vysvětlení

Hotovou zprávu vám předávám buď osobně, emailem nebo poštou podle vaší preference. Jsem k dispozici pro:

• Vysvětlení výsledků: co ovlivnilo konečnou hodnotu
• Zodpovězení dotazů: cokoli vás zajímá ohledně odhadu
• Konzultaci dalších kroků: jak využít odhad při prodeji nebo vyjednávání

8. Časová osa celého procesu

Kolik času celý proces zabere?

Fáze	Trvání
První kontakt a konzultace	15-30 minut
Příprava podkladů	1-2 hodiny
Místní šetření	0,5-4 hodiny (podle typu)
Analýza a zpracování	2-4 dny
Vypracování zprávy	1-2 dny
Celkem od prohlídky	3-7 pracovních dnů

V naléhavých případech (např. blížící se soud, termín hypotéky) mohu zprávu vypracovat i rychleji - během 1-2 pracovních dnů, často však za příplatek.

Co budete potřebovat vy?

Pro co nejhladší průběh oceňování je dobré mít připraveno:

✅ Výpis z katastru nemovitostí (stáhnu si ho i já, ale úsporna času) ✅ Půdorysy nemovitosti (pokud existují) ✅ Dokumentace k rekonstrukcím (faktury, fotodokumentace) ✅ Nájemní smlouvy (pokud je nemovitost pronajatá) ✅ Energetický štítek (pokud byl vyhotoven) ✅ Přístup do všech částí nemovitosti při místním šetření

Časté dotazy

Musím být při místním šetření přítomen?

Nemusíte, ale je to výhodné. Pokud nemůžete, může být přítomna jiná osoba (příbuzný, realitní makléř), která má přístup a zná nemovitost.

Můžu zprávu použít pro banku?

Ano, moje tržní odhady jsou běžně akceptovány bankami pro účely hypotéky. Pokud však banka vyžaduje znalecký posudek, je třeba objednat posudek od soudního znalce.

Co když nesouhlasím s odhadnutou hodnotou?

Rád s vámi prodiskutuji výsledek a vysvětlím, co hodnotu ovlivnilo. Pokud máte nové informace, které jsem neznal, mohu odhad aktualizovat.

Jak často bych měl odhad aktualizovat?

Doporučuji aktualizovat odhad každých 6-12 měsíců, pokud se nemovitost stále neprodala. Trh se mění a hodnota může kolísat.

Závěr

Profesionální odhad ceny nemovitosti je komplexní proces, který vyžaduje nejen znalost metodiky oceňování, ale také detailní znalost místního trhu a zkušenosti. Jako certifikovaný odhadce vám zajistím objektivní a přesný odhad, který můžete využít pro prodej, refinancování nebo jiné účely.

Máte zájem o odhad vaší nemovitosti? Kontaktujte mě pro nezávaznou konzultaci a nabídku.

---

Tento článek byl aktualizován v lednu 2025 a reflektuje aktuální postupy oceňování nemovitostí v České republice.